Νέο ισχυρό σοκ περιμένει την αγορά ακινήτων τους πρώτους μήνες του 2013. Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και η Τρόικα συμφώνησαν όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που θα πραγματοποιούνται από την 1η-1-2013 να επιβαρύνονται πλέον εις διπλούν, με φόρο υπεραξίας και φόρο μεταβίβασης ταυτόχρονα! Δηλαδή, σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, ο πωλητής θα υποχρεώνεται να πληρώνει φόρο υπεραξίας και ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλλει φόρο μεταβίβασης!
Αύξηση αντικειμενικών
Επιπλέον, όπως προκύπτει από τα όσα αναφέρονται στο νέο Μνημόνιο Οικονομικής Πολιτικής και σε ένα πρόσφατο έγγραφο της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, τον Μάρτιο του 2013 οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών υποχρεούνται να αυξήσουν έως και 20% τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας, καθώς η Τράπεζα της Ελλάδος κοινοποίησε στην Τρόικα «εκτιμήσεις» σύμφωνα με τις οποίες η πτώση των πραγματικών τιμών των ακινήτων τη διετία 2011-2012 κάλυψε το 80% κι όχι το σύνολο της διαφοράς μεταξύ αντικειμενικών και αγοραίων τιμών! Δηλαδή, σύμφωνα με την ΤτΕ, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές, γεγονός πάντως που δεν επιβεβαιώνει η σκληρή πραγματικότητα της αγοράς, όπου οι τιμές πώλησης, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, έχουν κυριολεκτικά καταρρεύσει και έχουν φθάσει πλέον να κυμαίνονται ακόμη και κάτω από τα επίπεδα των αντικειμενικών τιμών!
Η διπλή φορολόγηση στα συμβόλαια μεταβίβασης κτισμάτων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων, σε συνδυασμό με την εφαρμογή της συμφωνίας μεταξύ της ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών και της Τρόικας για νέες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, παρά την κατάρρευση των τιμών της αγοράς, αναμένεται να επιδεινώσουν ακόμη περισσότερο την κατάσταση στην ήδη χειμαζόμενη από την παρατεταμένη οικονομική κρίση αγορά ακινήτων.
Καθίζηση εσόδων
Η ενέργεια του υπουργού Οικονομικών κ. Ι. Στουρνάρα και της Τρόικας να επιβάλουν διπλή φορολόγηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων και ταυτόχρονα να δρομολογήσουν διαδικασίες για νέες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, παρά την κάθετη πτώση των πραγματικών τιμών της αγοράς, δεν πρόκειται να προσφέρει καμία ωφέλεια στον Κρατικό Προϋπολογισμό. Το ιδιότυπο καθεστώς διπλής φορολόγησης των μεταβιβάσεων ακινήτων και οι νέες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες που απεδέχθη να επιβάλει το υπουργείο Οικονομικών είναι ένας εκρηκτικός συνδυασμός φοροεισπρακτικών μέτρων. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα μειωθούν ακόμη περισσότερο και τα έσοδα του Δημοσίου από τη φορολογία των συναλλαγών αυτών θα υποστούν ακόμη μεγαλύτερη καθίζηση!
Ο μηχανισμός
Ας δούμε όμως πιο αναλυτικά πώς ακριβώς θα λειτουργεί η διπλή φορολόγηση των μεταβιβάσεων ακινήτων, η οποία θα ισχύσει από το επόμενο έτος:
1. Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου που θα πραγματοποιείται από την 1η-1-2013, ο πωλητής θα υποχρεούται να πληρώνει φόρο, ο οποίος θα υπολογίζεται με συντελεστή 20% επί της «υπεραξίας» του ακινήτου, δηλαδή επί της διαφοράς μεταξύ της αντικειμενικής αξίας που ίσχυε για το ακίνητο τη χρονική στιγμή της απόκτησης και της αντικειμενικής αξίας που θα ισχύει τη στιγμή της πώλησης. Όσο μεγαλύτερο διάστημα έχει μεσολαβήσει μεταξύ της ημερομηνίας απόκτησης και της ημερομηνίας πώλησης του ακινήτου τόσο μικρότερος θα είναι ο φόρος, καθώς το ποσό της υπεραξίας θα μειώνεται με βάση συγκεκριμένη κλίμακα συντελεστών παλαιότητας. Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου το οποίο είχε διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5 ετών από τη στιγμή της απόκτησής του, θα προβλέπεται απαλλαγή από το φόρο για ποσό υπεραξίας μέχρι 25.000 ευρώ.
Υπολογισμός υπεραξίας
Ειδικότερα, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 του νέου φορολογικού νομοσχεδίου:
α) Σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου που έχει αποκτηθεί με οποιαδήποτε αιτία (με αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά), θα επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου.
β) Δεν θα υπάγονται σε φόρο υπεραξίας:
- οι περιπτώσεις της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας,
- η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών,
- η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων, γ) Για τον υπολογισμό της φορολογητέας υπεραξίας:
- Ως τιμή κτήσης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία αυτού κατά το χρόνο απόκτησής του ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
- Ως τιμή πώλησης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αντικειμενική αξία αυτού κατά το χρόνο μεταβίβασής του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
δ) Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
ε) Η υπεραξία, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, η οποία υποβάλλεται σε φόρο, θα λαμβάνεται υπόψη αποπληθωρισμένη με την εφαρμογή συντελεστών παλαιότητας, που θα ξεκινούν από 0,9 για ακίνητα τα οποία ανήκουν στην κατοχή των πωλητών από 1 έως 5 έτη και θα φθάνει μέχρι το 0,6 για ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή των πωλητών για χρονικό διάστημα πάνω από 25 έτη.
στ) Σε κάθε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο που μεταβιβάζεται είχε αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, ως χρόνος απόκτησης για τον προσδιορισμό του φόρου θα θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής, έστω κι αν συντρέχει νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής ενοχής.
ζ) Ο φόρος στην υπεραξία από τη μεταβίβαση ακινήτου θα επιβάλλεται με συντελεστή 20%.
η) Δεν θα επιβάλλεται φόρος εφόσον η υπεραξία είναι μέχρι 25.000 ευρώ και προκύπτει από μεταβίβαση ακινήτου το οποίο έχει διακρατηθεί για διάστημα τουλάχιστον πέντε ετών. Η εξαίρεση αυτή δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα τα οποία πραγματοποιούν πέραν της μίας μεταβίβασης εντός της άνω των 5 ετών περιόδου διακράτησης.
2 Σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, εκτός από το φόρο υπεραξίας, ο οποίος θα βαρύνει τον πωλητή, θα εξακολουθεί να επιβάλλεται ταυτόχρονα και φόρος μεταβίβασης, ο οποίος βαρύνει τον αγοραστή! Συγκεκριμένα, όπως προβλέπει η ήδη ισχύουσα νομοθεσία, κάθε φορά που μεταβιβάζεται με επαχθή αιτία (πώληση) ένα ακίνητο, ο αγοραστής του επιβαρύνεται με το φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ). Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστή 8% στις πρώτες 20.000 ευρώ της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου και με συντελεστή 10% για το τμήμα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου πάνω από τις 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας από άγαμο φορολογούμενο, ισχύει αφορολόγητο όριο 200.000 ευρώ και συντελεστής 10% για το υπερβάλλον τμήμα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι έγγαμος, ισχύει αφορολόγητο όριο 250.000 ευρώ. Το ισχύον αφορολόγητο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα προστατευόμενα τέκνα του αγοραστή και κατά 30.000 ευρώ για καθένα από το τρίτο και τα επόμενα.
Οι τιμές θα αναπροσαρμόζονται αυτόματα
Nέο σύστημα αυτόματης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ώστε να ακολουθούν τις διακυμάνσεις των πραγματικών τιμών της αγοράς, θα εφαρμοστεί το 2013, σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται στο κείμενο του νέου Μνημονίου, στο οποίο κατέληξαν η ελληνική κυβέρνηση και η Τρόικα. Σύμφωνα με το ίδιο κείμενο, το οποίο παρουσιάζει σήμερα ο «Ε.Τ.», η ευθύνη για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών φεύγει από την αρμοδιότητα του υπουργού Οικονομικών και μετατίθεται στη Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου του υπουργείου Οικονομικών! Ήδη με διάταξη που περιελήφθη στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο προβλέπεται η μεταβίβαση της αρμοδιότητας αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών στη Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου του υπουργείου Οικονομικών.
Από Μάρτιο
Στο πλαίσιο λειτουργίας του νέου αυτού συστήματος, τον προσεχή Μάρτιο είναι πλέον πολύ πιθανό οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών να προχωρήσουν στην επιβολή αυξήσεων μέχρι 20% στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Κι αυτό διότι, όπως αποκαλύπτεται από έγγραφο της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, η πολύ μεγάλη διαφορά που υπήρχε μέχρι το 2010 μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών τιμών ακινήτων εκτιμάται, από την Τράπεζα της Ελλάδος, ότι έχει καλυφθεί όχι κατά 100%, αλλά κατά 80%, από τη σημαντική πτώση των πραγματικών τιμών των ακινήτων τα τελευταία 2 χρόνια!
Η αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ώστε να εναρμονίζονται με τις πραγματικές τιμές της αγοράς, όποτε αυτές μεταβάλλονται, ήταν μια δέσμευση που είχε αναλάβει η κυβέρνηση Παπαδήμου με το Μνημόνιο ΙΙ, το οποίο υπεγράφη τον Μάρτιο του 2012. Ωστόσο, όπως επανειλημμένα έχουν επισημάνει οι επιθεωρητές της Τρόικας, στις εκθέσεις αξιολόγησης που έχουν συντάξει για την πορεία υλοποίησης του Μνημονίου, η συγκεκριμένη δέσμευση δεν έχει τηρηθεί ακόμη και οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων παραμένουν στα επίπεδα που είχαν καθοριστεί από τον Μάρτιο του 2007, με αποφάσεις της τότε πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών.
Το έγγραφο της Κομισιόν
Όπως όμως απεκάλυψε χθες ο Τύπος της Κυριακής, ένα νεότερο έγγραφο, το οποίο συνέταξε η Κομισιόν στις 30-11-2012 για να ενημερώσει το Συμβούλιο των υπουργών Οικονομικών της ευρωζώνης σχετικά με την πρόοδο της Ελλάδος στην εφαρμογή του προγράμματος δημοσιονομικής προσαρμογής, δείχνει ότι από την πλευρά του ελληνικού υπουργείου Οικονομικών έχει αρχίσει να «σημειώνεται πρόοδος» προς την κατεύθυνση της πλήρους υλοποίησης της δέσμευσης για αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών!
Η Κομισιόν στο έγγραφό της αυτό διευκρινίζει ότι η μη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς τα τελευταία δύο χρόνια οφείλεται στο γεγονός ότι, σύμφωνα με στοιχεία που έχει συλλέξει η Τράπεζα της Ελλάδος, η πτώση των τιμών των ακινήτων του 2011 και του 2012 «μείωσε εκ των πραγμάτων κατά 80% την απόκλιση μεταξύ τιμών και αντικειμενικών αξιών»! Προσθέτει, δε, ότι οι ελληνικές αρχές «εστίασαν τις προσπάθειές τους σε μια δυναμική διαδικασία για την έγκαιρη επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών ώστε να αντιστοιχούν στις αγοραίες τιμές».
Περαιτέρω, δε, από το έγγραφο αυτό της Κομισιόν, αποκαλύπτεται ότι το υπουργείο Οικονομικών έχει ξεκινήσει ήδη το σχεδιασμό και την εφαρμογή μιας τυποποιημένης διαδικασίας για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών και ότι με το νέο Μνημόνιο που συμφωνήθηκε μεταξύ ελληνικής κυβέρνησης και Τρόικας η ευθύνη για τη λειτουργία της διαδικασίας αυτής θα ανατεθεί απευθείας στη Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου του υπουργείου Οικονομικών.
Πράγματι, με διάταξη που περιλαμβάνεται στο άρθρο 17 του νέου φορολογικού νομοσχεδίου, προβλέπεται η υπαγωγή της ευθύνης για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στη Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου του υπουργείου Οικονομικών.
Νέα δέσμευση
Εξάλλου, το κείμενο του Μνημονίου ΙΙΙ, το οποίο θα δημοσιοποιηθεί τις προσεχείς ημέρες, περιλαμβάνει, πράγματι, τη νέα δέσμευση της ελληνικής πλευράς σύμφωνα με την οποία μέχρι τον Μάρτιο του 2013 η κυβέρνηση «θα έχει καταστήσει πλήρως λειτουργική μια σταθερή διαδικασία για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ώστε να τις ευθυγραμμίσει καλύτερα με τις τιμές της αγοράς»! Επιβεβαιώνεται, δε, ότι η διαδικασία αυτή τίθεται πλέον «υπό την αρμοδιότητα και την ευθύνη της Διεύθυνσης Φορολογίας Κεφαλαίου του υπουργείου Οικονομικών».
Γιώργος Παλαιτσάκης, στον Ελεύθερο Τύπο
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου